上半年深圳楼市政策进行多次调整，市场逐渐复苏。图是深圳市政务服务中心住房公积金服务厅。 资料图
据乐有家研究中心最新数据统计显示，今年1-6月全市二手住宅过户成交21394套，同比上涨近32%，是近3年上半年的新高。
但一半欢喜一半愁，南都记者从美联物业全国研究中心了解到，上半年，深圳一手住宅预售量为24965套，同比下跌27.7%，环比下跌34.7%。一手住宅备案量12135套，同比下跌25.1%，环比下跌21.3%。
楼市热度两极分化，过去的半年深圳二手房为什么热度飙涨，又有哪些卖得最好？新房库存屡创新高的情况下，哪些买家在为楼市买单？
二手房 6月过户量达4172套，同比上涨73%
数据显示，上半年，深圳二手住宅过户21394套，按半年度计算，为2021年下半年之后新高，套数同比增长32%。对比来看，据乐有家研究中心数据，2022年上半年，深圳二手住宅过户仅为9965套；2023年上半年，深圳二手住宅过户为16236套。
那么上半年到底是哪些房子成交火热？据深圳贝壳研究院数据，分区来看，上半年二手房成交量排名前三的区依然是：龙岗、福田、南山，增幅第一的为坪山；其中，龙岗区二手房成交排行榜上成交量最高的小区来自坂田北的佳兆业中央广场，福田区的则为香蜜湖侨香村，南山区的为华侨城片区香山里花园。记者注意到，这一统计中上半年成交套数最多的小区为宝安区的桃源居，上半年成交了154套。
2024上半年，随着限购、限贷放松等政策，有效激发了刚需置业者的入市意愿，刚需低价物业成交增多。分成交价格段来看，乐有家门店成交数据显示，2024上半年成交的二手房里，总价300万元以内的占比达到21.9%，对比2023下半年增加了4.3个百分点，是各总价段里唯一占比上涨的区间。主力军仍然在总价300万-500万元区间，占比维持在34%。
值得一提的是，从上半年深圳楼市趋势来看，深圳市房地产市场的活跃度在6月份有所提升，二手房市场的表现尤为显著。6月，深圳二手房过户量重回4000大关，达4172套，环比上涨5%，同比上涨73%，创下自2021年4月以来的新高。
“网签量连续4个月保持在5000套左右的荣枯线水平。”深圳乐有家研究中心预计，市场交易量若能继续企稳，随后也将迎来价格的稳定。
美联物业深圳董事总经理江贤亮指出，上半年深圳的楼市政策进行了多次调整，有效地促进了市场复苏。特别是首付比例下调、房贷利率下调以及限购放松，都极大地促进了住宅市场的销售回升，上半年二手住宅的备案量更是创下近三年以来新高。然而买家的观望心态仍然较浓，只有尽快清除市场上阻碍楼市回暖的不确定因素，交易量才有机会进一步扩大。
预测 以价换量，核心区域或将率先企稳
楼市的细微变化也在影响着买卖双方的判断，从上半年市场表现来看，深圳楼市的买卖双方出现了明显的四个特征。
第一，议价率扩大。数据显示，上半年深圳二手房新增挂牌均价同比下跌11%，环比下跌13%；议价率方面，今年上半年为6.7%，达到2019年以来半年度新高，相比去年同期扩大0.9%。
议价率表示成交价和业主报价的差距，当前的议价率处于高位，表示业主报价普遍偏低，当前市场环境下愿意调整预期降价出手的业主变多了。贝壳研究院认为，这样的变化一方面说明业主整体心态偏弱，因此定价合理；另一方面，刚需成交比例扩大，吸引刚需盘业主挂牌，最终也在一定程度上拉低了均价水平。
政策底已到，市场底未到，以价换量还会持续。乐有家预计量价完全企稳还需要再观察半年。如果后续交易量持续稳定，部分核心区域、优质楼盘的价格也会率先企稳。
第二，调涨占比波动。二手房挂牌业主的调涨占比，反映的是市场信心。5月份利好政策密集出台，调涨占比达到16%，为今年上半年最高。
第三，成交周期延长。2024年上半年买卖双方成交周期均出现延长，其中房源成交周期约204天，同比延长25天，环比延长21天；客源成交周期约88天，同比延长35天，环比延长35天。利好政策落地，市场信心回升，不少前期处于观望的置业者陆续入市。
第四，贷款比例回升。首次置业、普通换房置业入市积极，他们对房贷的依赖程度较高，令贷款比例出现回升。数据显示，上半年，以贷款方式购房的比例为77%；平均贷款成数为64%，达到2019年以来半年度新高。
新房 成交下滑，去化周期超22个月
二手房热度回暖的同时，深圳一二手房的成交量再次走到分水岭。上半年，新房住宅网签12135套，同比2023年上半年下滑25.1%。
数据显示，上半年共有61个项目取得批售（含人才房、安居房等类型），合计供应新房31027套，同比下降21.5%，环比下降31.4%。其中新房住宅27555套，同比下降20.3%，环比下降28%。南山、光明、龙岗排名住宅供应前三，其中南山住宅供应量以6539套领先全市。
整体来看，今年上半年房企推盘积极性偏弱。其中，仅3月小阳春期间出现供应放量，6月虽然是年中冲刺节点，但第二波供应高峰没有如期而至，导致新房供应量出现“三连降”。
新房去化不佳，虽然开发商谨慎推盘，但6月底一手住宅库存量仍处高位。深圳住建局数据显示，截至6月末，深圳新房住宅可售房源51277套，去化周期小幅下降至22.3个月，主要是新房供应减少，房企集中精力去化在售项目，因此可售库存有所下降；同时，在多项利好的政策推动下，大力提振市场信心，令部分热度较高的项目去化加快。而非住宅可售套数为32523套，去化周期上升至61.8个月，非住宅项目去化压力进一步加大。
那么今年上半年新房市场哪些项目顶住了市场压力呢？分区来看，2024上半年，深圳新房成交量排名前三的区域为宝安、龙岗、龙华。从具体楼盘来看，个别营销亮眼或性价比超高的项目去化较好。例如宝安胤璇中心大厦258批客选129套房，开盘当天去化98%；中海深湾玖序516批客选293套房，开盘入袋超100亿，可见市场上不缺购买力。
深圳贝壳研究院认为，下半年的供需历来比上半年更旺盛，今年也不例外。新房供应量方面，预计较上半年会有较大增加，在金九银十、年底置业旺季的驱动下，新房、二手房的成交量有望保持上升势头。